Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca: o czym nikt Cię nie ostrzega

Zakup domu w Hiszpanii jest marzeniem wielu - przesiąkniętych słońcem tarasów, śródziemnomorskich widoki, i laid- back stylu życia. Tak, jest to absolutnie możliwe (Hiszpania aktywnie przyjmuje zagranicznych kupców), a tysiące z powodzeniem kupić każdego roku. Ale pośród emocji, istnieją prawdziwe dziwactwa i pułapki, które mogą zaskoczyć międzynarodowych nabywców. To są rzeczy, których nie zobaczycie w błyszczących broszurach - nieostrzeganych wyzwaniach i niuansach zakupu nieruchomości w Hiszpanii jako cudzoziemca. Uznaj to za przyjazny przewodnik, oparty na ciężko zarobionym doświadczeniu i wiedzy poufnych.

Tor przeszkód formalnych: NIE, rachunki bankowe i biurokracja

Jeden z pierwszych wstrząsów: biurokracja. Hiszpania uwielbia papierkową robotę, a jako zagraniczny nabywca będziesz musiał nawigować:

• Numer NIE Wymagany: Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) jest numerem identyfikacji / podatku cudzoziemca. Musisz mieć NIE do zakupu nieruchomości - drukuje się na aktach i wszystkich oficjalnych dokumentach. Uzyskanie NIE nie jest strasznie skomplikowane, ale może zająć trochę czasu (czasami tygodnie lub miesiące w zależności od spotkań). Nikt nie może cię wcześniej ostrzec, ale powinieneś zgłosić się do NIE, jak tylko zdecydujesz się na polowanie na dom. Bez niego nie można dokonać zakupu. Wskazówka: Rozpocznij proces NIE przez hiszpański konsulat lub mieć prawnika pomocy lokalnie; nie zostawiaj go do ostatniej minuty.
• Hiszpańskie konto bankowe: Chociaż nie jest to bezwzględnie obowiązkowe posiadanie hiszpańskiego konta bankowego do zakupu, to bardzo wskazane. Wielu sprzedawców (i przedsiębiorstw użyteczności publicznej, organów podatkowych itp.) preferuje płatności dokonywane na hiszpańskim banku. Ustawienie jednego może być kolejnym miniaturą - oczekiwać due diligence na swoje źródła dochodów (anty-pranie pieniędzy są surowe dla cudzoziemców przenoszących pieniądze w). Opłaty mogą się różnić, więc kupujcie dookoła. Korzyść jest, gdy jest otwarta, płacenie adwokata, podatki, a później rachunki (jak elektryczność i opłaty społeczne) będzie znacznie łatwiejsze. Pro napiwek: zrobić to zbyt wcześnie; niektóre banki mają anglojęzyczny personel lub kont zorientowanych na expat - możemy poprowadzić Cię do przyjaznych dla użytkownika opcji.
• Biurokracja i język: Proces zakupu obejmuje notariuszy, rejestrujących, może urząd skarbowy - wszystko w języku hiszpańskim. Oficjalnie można poruszać się powoli. Na przykład, otrzymanie prostego dokumentu stemplowanego może obejmować wiele wizyt w biurze (z tym słynnym "vuelva usted mañana" - wróć jutro). Ważne jest, aby mieć dwujęzycznego prawnika lub doradcę, który może pomóc ci nawigować i nie przegapić żadnych wymaganych kroków. Przygotujcie się również na "podpisy, znaczki i kopie kopii" - tak tu wszystko się toczy. Cierpliwość i humor przechodzą długą drogę, gdy stoją przed pozornie niekończącą się kolejką w ratuszu.

„Dług podąża za nieruchomością” – sprawdź stan prawny albo ponieś konsekwencje

Jest to duży problem, który łapie cudzoziemców poza strażą: w Hiszpanii niektóre długi związane z nieruchomością mogą stać się twoim problemem po zakupie, jeśli nie zostały oczyszczone. W odróżnieniu od niektórych krajów, w których długi są związane ze sprzedającym, w Hiszpanii nieruchomość sama może ponosić zobowiązania. Oto co oglądać:

• Nieopłacone podatki (IBI): Roczny podatek komunalny od nieruchomości (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pozostaje z nieruchomości. Jeśli poprzedni właściciel nie zapłacił zeszłorocznej IBI, ratusz może ostatecznie przyjść po nowego właściciela (ciebie) za to. To samo dotyczy opłat za śmieci lub innych opłat lokalnych. Zawsze poproś o dowód (paragony), że sprzedawca zapłacił wszystkie niedawne rachunki IBI, lub niech twój prawnik zapewnia, że jest on objęty umową.
• Opłaty komunalne: Jeżeli dom jest częścią wspólnoty (np. mieszkania lub w ramach rozwoju ze wspólnymi basenami itp.), wszelkie zaległe opłaty komunalne są zasadniczo zastawem na nieruchomości. Stowarzyszenie właścicieli domów może żądać zapłaty zaległości, gdy już będziesz właścicielem. Dobry prawnik zwróci się do administratora z wnioskiem o wydanie certyfikatu wspólnotowego wykazującego wysokość opłat do chwili obecnej. Nie opuszczaj tego!
• Narzędzia i inne: Generalnie, firmy wodne / elektryczne nie wystawią na ciebie niezapłaconych rachunków poprzedniego właściciela - będą ścigać osobę, nie dom. Jednakże w celu połączenia lub utrzymania usług rachunki te często muszą być rozliczane. Widzieliśmy przypadki, kiedy obcy kupujący wprowadza się i nagle odkrywa, że woda została odcięta, bo sprzedawca zostawił niezapłacony rachunek. Nie chcesz, żeby twoja pierwsza noc w swojej hiszpańskiej casie była świecąca z powodu braku mocy! Należy zawsze upewnić się, że końcowe odczyty liczników i transfery na kontach użytkowych są dokonywane przy zamknięciu (lub zachować kwotę na ich spłatę).
• Hipoteki lub embargo: Standardowo jest uzyskać Nota Simple (Wyciąg z rejestru gruntów), aby sprawdzić, czy jest hipoteka, zastaw lub embargo na nieruchomości. Jeśli jest hipoteka sprzedawcy, powinna być anulowana w notariuszu przy zakupie (fundusze idą zapłacić). Ale wszelkie inne opłaty - jak dług wobec wykonawcy lub wyrok prawny - zapisane przeciwko nieruchomości muszą się zająć. W Hiszpanii "zakup domu" może niechcący oznaczać zakup zadłużenia, jeśli nie zostanie rozliczony. To brzmi przerażająco, ale rozwiązanie jest proste: użyć niezależnego prawnika do dokładnego due diligence. Nigdy nie akceptuj słowa sprzedawcy lub agenta, że "wszystko jest w porządku". Zadaniem notariusza nie jest ochrona cię w pełni tutaj - nie będą sprawdzać niezarejestrowanych długów ani ścigać opłat społecznych. To na twojego prawnika.

Szok cenowy: koszty transakcyjne i bieżące podatki

Cudzoziemcy często budżetu tylko cena zakupu, ale w Hiszpanii, koszty zakupu około 10- 15% na górze - wyższe niż wiele krajów. Do późna nikt nie może cię ostrzec, jak szybko się to łączy:

• Podatek od przeniesienia własności lub VAT: W przypadku zakupu nieruchomości odsprzedaży (używanej), istnieje podatek od przeniesienia własności (ITP) zazwyczaj 6- 10% ceny (w zależności od regionu). Na przykład w Katalonii wynosi 10%, w Andaluzji obecnie około 7- 8%. Na 300 000 €domu, to jest cool ~ 30,000 €w podatku - nie mała suma! Jeśli jest to nowa budowa od dewelopera, zamiast ITP płacisz VAT (IVA) na 10% plus stempel (~ 1,5%). Odpowiednio budżet - jest to zazwyczaj największy dodatkowy koszt.
• Opłaty notarialne i opłaty za rejestr gruntów: mogą one wynosić łącznie około 1-2%. Opłaty notarialne są ustalane przez prawo na skalę przesuwną, może kilkaset do kilku tysięcy euro w zależności od ceny. Wtedy rejestracja czynu ma również opłatę. Są one mniej bolesne, ale nadal znaczące dla nieruchomości o wysokich cenach.
• Opłaty prawne: Twój prawnik będzie pobierać opłaty za transport, zazwyczaj 1% (plus VAT) ceny zakupu jest powszechne. Niektórzy pracują nad opłatami stałymi. To dobrze wydane pieniądze, biorąc pod uwagę potencjalne pułapki, ale tak, to kolejny kawałek do rozważenia.
• Podatki w toku: Po zakupie, będziesz miał roczne koszty, takie jak podatek komunalny IBI (może być kilkaset do kilku tysięcy €w zależności od nieruchomości), ewentualnie podatek majątkowy, jeśli Twoje udziały w Hiszpanii są wystarczająco wysokie (różni się w zależności od regionu), a jeśli nie jesteś rezydentem, nierezydentem przypisywany podatek dochodowy od nieruchomości (zasadniczo mały procent wartości domu opodatkowany jako "korzyść" posiadania domu wakacyjnego). I oczywiście, jeśli go wynajmiesz, będzie podatek dochodowy od czynszu. Wielu nowych właścicieli nie jest świadomych podatku od nieruchomości nierezydentów - nie jest ono ogromne, ale należy złożyć roczny zwrot. Jeśli wynajmujesz i jesteś spoza UE (np. teraz Brytyjczykiem), pamiętaj, że dochód z czynszu jest opodatkowany w wysokości 24% od brutto bez odliczeń, podczas gdy obywatele UE płacą 19% od dochodu netto. Te małe "gotchas" mogą wpłynąć na zwrot z inwestycji.

W skrócie, planowanie przepływów pieniężnych jest kluczowe. Kupujesz ten dom za 300 tysięcy? Upewnij się, że rzeczywiście masz, powiedzmy, €330k + dostępne na pokrycie podatków i opłat, i zachować pewne rezerwy na roczne podatki i utrzymanie.

Specyfika hiszpańskich umów: arras i niespodzianki przy podpisywaniu

Proces zakupu ma swój własny hiszpański smak:

• Arras (Depozyt) Contract: Po uzgodnieniu ceny, to jest zwyczajowo podpisać prywatną umowę wstępną i złożyć depozyt (arras), często 10%. Oto kicker: w Hiszpanii, arras umowy zazwyczaj stwierdzają, że jeśli kupujący cofa się, tracisz swój depozyt; jeśli sprzedawca cofa się, są ci winni podwójną kaucję. To praktyka wspierana przez prawo. To świetna ochrona, jeśli sprzedawca dostaje stracha (będą myśleć dwa razy lub kosztuje ich 2x). Ale jako zagraniczny nabywca, upewnij się, kiedy podpiszesz arras - bo jeśli po prostu zmienisz zdanie, twoje 10% zniknęło. Ponadto umowa ta jest wiążąca; to nie tak jak w niektórych krajach, gdzie wszystko jest uwarunkowane do zamknięcia. Uzyskaj prawną recenzję tekstu umowy arras (upewnij się, że wspomnisz o wszelkich warunkach, jakich potrzebujesz, takich jak "pod warunkiem zatwierdzenia hipoteki" lub "pod warunkiem uzyskania czystego tytułu"). Wielu nieostrożnych cudzoziemców podpisuje coś, czego w pełni nie rozumieją i później zdają sobie sprawę, że nie było klauzuli ucieczki hipotecznej - ouch.
• Dzień podpisania notariusza: Ostateczne podpisanie escritura (aktu) odbywa się przed notariuszem. To akt formalny, zazwyczaj po hiszpańsku. O jednej rzeczy nikt ci nie powie, dopóki to się nie stanie: jeśli nie mówisz po hiszpańsku, prawo wymaga, aby tłumacz lub dwujęzyczny notariusz był obecny, aby upewnić się, że rozumiesz. Więc nie bądź zszokowany, jeśli jesteś proszony o przyprowadzenie tłumacza (lub twój prawnik podwaja jako jeden) - to dla twojej ochrony. Ponadto w notariuszu trzeba będzie posortować płatność: zazwyczaj czek bankowy z hiszpańskiego banku na dokładną kwotę (stąd potrzeba hiszpańskiego konta bankowego). Koordynacja tej emisji czeków w dzień może być nerwowa, jeśli twój bank nie jest lokalny. Zaplanuj z banku, aby wszelkie duże transfery zostały sprawdzone znacznie przed zakończeniem.
• Title Registration Lag: Po podpisaniu i otrzymaniu kluczy, akt własności idzie do rejestru gruntów. Może zająć trochę czasu (dni lub kilka tygodni), aby zaktualizować rejestr o nazwę. Zazwyczaj jest to w porządku, ale wiedz, że w Hiszpanii po zamknięciu nie dostaniesz ani jednego "certyfikatu tytułu". Podaje się akt notarialny (lub copia proste natychmiast, a ostateczny akt później po podatku jest zapłacony i zarejestrowany). To inne uczucie niż w niektórych krajach, gdzie tego dnia wychodzisz jako oficjalnie zarejestrowany właściciel. Tu jesteś właścicielem, gdy podpisze się akt własności, ale public record lags. Twój prawnik lub asystent zwykle zajmie się złożeniem dokumentu do rejestracji i zapłacenia podatków.

Lokalna specyfika: lokalizacja, kwestie prawne i styl życia

Kilka innych ostrzeżeń, które nie pasują starannie gdzie indziej:

• Lokalizacja Surprises: Hiszpania ma wszystko od ultranowoczesnych apartamentów do 200-letnich Fincas. Na obszarach wiejskich lub przybrzeżnych istnieją czasami nieruchomości z nieprawidłowościami - np. zbudowane bez odpowiednich zezwoleń. Nic dziwnego, że obcokrajowiec może zakochać się w rustykalnym wiejskim domu, nie zdając sobie sprawy, że część tego była przedłużeniem zbudowanym "alegal" (poza pozwoleniem). Później, zalegalizowanie go lub ryzyko grzywien może stać się ból głowy. Zawsze niech twój prawnik sprawdzi stan planowania i pierwszą licencję okupacyjną domu. Jeśli nieruchomość nie posiada zezwolenia na pobyt (Licencia de Primera Ocupación) lub posiada otwarty plik naruszenia, należy wiedzieć przed zakupem. Podobnie, niektóre apartamenty mogą mieć niezapłacone rachunki za modernizację lub nadchodzące kosztowne prace (zapytaj o uzgodnione specjalne oceny społeczności).
• Prawo przybrzeżne: Jeśli patrzysz na posiadłość nad morzem, pamiętaj, że Hiszpania ma prawo przybrzeżne chroniące publiczną dolinę morską. Niektóre domy niedaleko plaży mogą być na publicznych koncesjach. Upewnij się, że wiesz, gdzie zaczyna się granica nieruchomości i ziemi publicznej - i jeśli nieruchomość jest dotknięta przez prawo przybrzeżne (Ley de Costas). To jest niszowe, ale ważne, jeśli jesteś zbyt blisko wody!
• Negocjacje i Etiquette: Wielu cudzoziemców nie jest ostrzeżonych, że targowanie się na hiszpańskim rynku nieruchomości jest powszechne. Nie bój się zaoferować poniżej pytania - to jest oczekiwane do pewnego stopnia. Ponadto koncepcja "pod stołem" gotówki w celu obniżenia deklarowanej ceny, która kiedyś była powszechna w celu oszczędzania podatków, jest nielegalna i zdecydowanie nie zaleca. Niektórzy miejscowi mogą powiedzieć "każdy to robi", ale agencja podatkowa łamie się na niedodeklarowanych wartościach. Po prostu zagraj prosto i zapłać odpowiedni podatek, będziesz lepiej spał.
• Ramy czasowe: Na niektórych rynkach, zakup w Hiszpanii może trwać dłużej niż się spodziewasz. To nie zawsze jest szybki 30-dniowy dzień blisko jak gdzie indziej. Może to być 2-3 miesięcy od złożenia oferty do zakończenia, zwłaszcza jeśli istnieją kroki biurokratyczne (jak uzyskanie pozwoleń, jeśli nieunijne potrzebuje zezwolenia wojskowego w niektórych obszarach - rzadko, ale w przypadku niektórych nieruchomości wiejskich może to mieć zastosowanie). Czynnik w tym, że twój ruch może nie być natychmiastowy. Cierpliwość jest kluczem.
• Różnice kulturowe: Na koniec, nikt nie może ostrzec Cię o aspektach wstrząsu kulturowego. Agenci nieruchomości w Hiszpanii reprezentują sprzedawcę zazwyczaj, nie ty (chyba że zatrudniłeś agenta kupującego). Ich styl może być bardziej zrelaksowany; nie oczekuj uber- polerowany system MLS z otwartych domów - wiele jest oparte na relacjach. A po zakupie, integracja z lokalnym systemem (rejestracja z firm użyteczności publicznej, ratusz, itp.) wszystko wymaga wysiłku. Ale obejmij go - nauka lin jest częścią przygody nowego życia w Hiszpanii!

Życzliwa rada od osób znających rynek

Te wszystkie "ostrzeżenia" nie mają cię odstraszyć. Hiszpania to fantastyczne miejsce na własność (dlatego tu jesteśmy i pomagamy innym!). Lepiej być uprzedzonym, żebyś mógł nawigować jak zawodowiec.

• Wynajem dobrego niezależnego prawnika - niezbywalne dla cudzoziemców. Są twoim opiekunem przez ten proces.
• Zrób zadanie domowe (lub pozwól nam pomóc) na terenie nieruchomości - długi, status prawny, prawdziwe koszty całkowite.
• Budżet to nie tylko cena zakupu, więc te podatki i opłaty nie powodują zawału.
• Nie spiesz się z podpisywaniem czegoś, czego nie rozumiesz po hiszpańsku.

W Costa Dream Home widzieliśmy dobre, złe i dziwne zakupy zagraniczne w Hiszpanii. Różnica między koszmarem a gładkim zakupem często sprowadza się do wiedzy i właściwego wsparcia. Potrzymajmy cię za rękę. Ostrzegamy o rzeczach, których nawet ten artykuł nie obejmuje (zawsze jest więcej w konkretnych przypadkach!). Naszym celem jest, że zakup hiszpańskiego domu jest radosnym kamieniem milowym, a nie booby- uwięziony labirynt. Dzięki szczerości i ekspertyzie upewnimy się, że nie ma nieprzyjemnych niespodzianek - tylko miła niespodzianka tego, jak łatwo może być, kiedy wiesz, czego się spodziewać. Bienvenido a su casa en España! (Witaj w swoim domu w Hiszpanii!)