Hiszpania kontra inne europejskie rynki nieruchomości (Portugalia, Włochy, Grecja): gdzie ROI naprawdę wygrywa w 2026 roku?

Inwestorzy zainteresowani Europą Południową często porównują Hiszpanię z jej słonecznymi sąsiadami – Portugalią, Włochami i Grecją – aby sprawdzić, gdzie inwestycja w nieruchomości przyniesie najlepszy zwrot. Wszystkie cztery kraje oferują śródziemnomorski urok, jednak jeśli chodzi o zwrot z inwestycji (ROI) w 2026 roku, liczby i trendy pokazują istotne różnice. Przyjrzyjmy się, jak te rynki wypadają pod względem rentowności najmu, wzrostu wartości kapitału i ogólnej atrakcyjności inwestycyjnej.

Rentowność najmu: Hiszpania utrzymuje stabilny poziom, Włochy przyspieszają, Portugalia i Grecja pozostają w tyle

Rentowność najmu – roczny przychód z czynszu wyrażony jako procent ceny nieruchomości – jest jednym z kluczowych mierników ROI. Rentowność najmu w Hiszpanii pozostaje solidna i oscyluje wokół średnich wartości jednocyfrowych. Pod koniec 2025 roku średnia rentowność brutto z najmu w Hiszpanii wynosiła około 5,4%. To dobry wynik, choć nieco niższy niż ponad 6% w 2024 roku, ponieważ ceny nieruchomości rosły szybciej niż czynsze. Rentowność w Hiszpanii często różni się w zależności od regionu: w nadmorskich miejscowościach turystycznych i mniejszych miastach może osiągać wyższe poziomy (6–7%), podczas gdy w dużych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, jest niższa (3–5%) ze względu na wyższe ceny zakupu. Co zaskakujące, Włochy oferują obecnie jedne z najwyższych rentowności najmu w Europie. Na początku 2026 roku średnia krajowa rentowność brutto we Włoszech wynosiła około 7,2% – oznacza to, że włoskie nieruchomości na wynajem, zwłaszcza w niektórych miastach, mogą zapewniać wysokie przychody w stosunku do ceny. Tak wysoka rentowność wynika częściowo z tego, że na wielu włoskich rynkach (poza Mediolanem i Rzymem) ceny nieruchomości są relatywnie niskie, a czynsze pozostają na dość dobrym poziomie. Przykładowo średniej wielkości mieszkanie na obrzeżach Rzymu lub w mniejszym mieście może generować atrakcyjny zwrot. Niedawne europejskie badanie wskazało wręcz, że Włochy należą do krajów o najwyższych stopach zwrotu z najmu na kontynencie. Trzeba jednak uwzględnić włoskie koszty transakcyjne i podatki (takie jak 21-procentowy podatek od dochodu z najmu), ponieważ mogą one obniżyć rentowność netto. Z kolei Portugalia i Grecja notują przeciętnie skromniejsze wyniki. Pod koniec 2025 roku średnia rentowność brutto z najmu w Portugalii wynosiła około 4,3%. W popularnych portugalskich miastach, takich jak Lizbona i Porto, wartości nieruchomości w ostatnich latach gwałtownie wzrosły, co obniżyło rentowność najmu. Choć na niektórych rynkach w Portugalii (np. na przedmieściach lub w mniejszych miastach) nadal można osiągnąć zwrot na poziomie 6–7%, średnia krajowa jest niższa niż w Hiszpanii. W Grecji średnia rentowność jest zbliżona – pod koniec 2025 roku wynosiła około 4,4%. W Atenach wyniki różnią się zależnie od dzielnicy (małe mieszkania w tańszych rejonach mogą przynosić ponad 7%, natomiast w najlepszych lokalizacjach jest to bliżej 4%). Ceny nieruchomości w Grecji wzrosły w ostatniej dekadzie z niskiego poziomu, dlatego stopy zwrotu z najmu uległy normalizacji. Zwycięzca pod względem rentowności: w 2026 roku Włochy przodują, jeśli chodzi o potencjał samego dochodu z najmu, a Hiszpania plasuje się niewiele za nimi. Portugalia i Grecja pozostają w tyle z niższymi średnimi wynikami. Rentowność najmu nie jest jednak całym obrazem – przy ocenie łącznego ROI trzeba także uwzględnić wzrost rynku i jego stabilność.

Wzrost wartości kapitału i kierunek rozwoju rynku

ROI nie zależy wyłącznie od rocznego przychodu z najmu – znaczenie ma również wzrost wartości nieruchomości. Pod tym względem Hiszpania wyróżniała się w ostatnich latach. Od 2020 roku ceny hiszpańskich domów rosły dynamicznie, napędzane popytem zagranicznym i niedoborem podaży. W połowie 2025 roku indeks cen nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii wzrósł o 12,7% rok do roku – był to najszybszy wzrost od 2007 roku. Nawet po uwzględnieniu inflacji ceny w skali kraju pozostawały około 17% poniżej szczytu boomu z 2007 roku, co sugeruje pewną przestrzeń do dalszych wzrostów. Najsilniejszy wzrost odnotowały regiony nadmorskie i duże miasta, natomiast w wielu regionach interioru był on łagodniejszy. Dla inwestorów oznacza to, że Hiszpania oferuje nie tylko stabilny dochód z najmu, lecz także perspektywę wzrostu wartości kapitału, zwłaszcza w lokalizacjach o wysokim popycie. Drugą stroną szybkiego wzrostu jest ryzyko przegrzania rynku (obawy dotyczące hiszpańskiej „bańki” omawiamy w innym wpisie), jednak ogólne perspektywy pozostają pozytywne. Silna gospodarka Hiszpanii i dynamicznie rozwijająca się turystyka (rekordowe 94 miliony odwiedzających w 2024 roku) nadal napędzają popyt mieszkaniowy. Portugalia przeżywała boom nieruchomościowy od połowy lat 2010. do początku lat 2020.; ceny w Lizbonie i Algarve rosły gwałtownie dzięki zainteresowaniu ekspatów i zakończonemu już programowi Golden Visa. Roczne tempo wzrostu cen ostatnio spadło w warunkach wyższych stóp procentowych, ale wartości pozostają blisko rekordowych poziomów. Mniejsza skala portugalskiego rynku oznaczała duże zyski dla osób, które kupiły nieruchomość ponad pięć lat temu, jednak w przyszłości wzrost może być słabszy niż w Hiszpanii. Zakończenie w 2023 roku programu Golden Visa dla inwestycji mieszkaniowych ograniczyło część popytu spekulacyjnego, a rząd mierzy się z kryzysem dostępności mieszkań. Mimo to Portugalia nadal oferuje stabilne otoczenie, a niektóre miasta (np. Braga i mniejsze miejscowości w głębi kraju) mogą mieć większy potencjał wzrostu w miarę nadrabiania zaległości. Włochy rozwijały się wolniej. Po długim okresie stagnacji po kryzysie z 2008 roku ceny włoskich nieruchomości dopiero niedawno zaczęły rosnąć w wybranych lokalizacjach. Ogólnie rynek włoski jest mniej rozgrzany – być może nie przyniesie dwucyfrowych rocznych wzrostów, ale wiąże się też z mniejszym ryzykiem gwałtownego załamania. Wysoka rentowność najmu we Włoszech często odzwierciedla relatywnie niskie ceny nieruchomości. Szanse można znaleźć w uprzemysłowionych miastach północy (Mediolan odnotował przyzwoity wzrost wartości) lub na rynkach niszowych, takich jak toskańska wieś, popularna wśród zagranicznych kupujących. Z perspektywy ROI inwestor może traktować Włochy jako rynek dochodowy (przepływy pieniężne z najmu) z umiarkowanym długoterminowym wzrostem cen. Grecja doświadczyła głębokiego załamania w latach 2010. i odbicia od końca tej dekady do lat 2020. Wartości nieruchomości w Atenach i na wyspach turystycznych imponująco wzrosły od najniższych poziomów – mieszkania w Atenach zyskiwały na wartości, gdy w ostatniej dekadzie kupowali je zagraniczni inwestorzy i operatorzy Airbnb. W 2025 roku greckie nieruchomości nadal uchodzą za przystępne cenowo na tle Europy, a popyt międzynarodowy (w tym ze strony osób ubiegających się o prawo pobytu poprzez inwestycję) wspiera wzrost. Jak ujęto to w jednym z poradników inwestorskich, atutem Grecji są „relatywnie niskie ceny nieruchomości, solidne stopy zwrotu z najmu i utrzymujący się popyt”. Trzeba jednak brać pod uwagę stabilność gospodarczą i polityczną; grecka gospodarka jest mniejsza i bardziej zmienna niż gospodarki Hiszpanii czy Włoch. Perspektywy greckiego rynku nieruchomości pozostają pozytywne wraz z poprawą finansów kraju, lecz przyszłe wzrosty mogą być bardziej stabilne niż gwałtowne odbicie obserwowane po 2015 roku. Zwycięzca pod względem wzrostu: Hiszpania wykazała ostatnio najsilniejszą dynamikę wzrostu wartości kapitału, choć można argumentować, że częściowo nadrabia spadki po 2008 roku. Grecja mocno odbiła od najniższych poziomów, ale obecnie wyhamowuje. Boom w Portugalii osłabł, a Włochy stopniowo się poprawiają. Od 2026 roku zróżnicowana i rozwijająca się gospodarka Hiszpanii może nadal wspierać zdrowy wzrost wartości nieruchomości. W połączeniu z solidną rentownością najmu daje jej to przewagę pod względem potencjału łącznego ROI.

Inne czynniki: podatki, stabilność i „lifestylowy” zwrot z inwestycji

Poza samymi liczbami inwestorzy powinni rozważyć również inne czynniki wpływające na zwrot netto i łatwość inwestowania:

• Podatki i koszty: Hiszpania i Portugalia mają stosunkowo wysokie koszty transakcyjne (około 10% podatku od zakupu plus opłaty) oraz podatki od dochodu z najmu (w Hiszpanii właściciele niebędący rezydentami płacą 19%–24% podatku od takiego dochodu). We Włoszech podatek od dochodu z najmu ma w wielu przypadkach stałą stawkę około 21%, co nieco obniża wysoką rentowność brutto. W Grecji podatek od dochodu z najmu naliczany jest według skali (stawki progresywne do 45% dla wysokich dochodów), a zarówno Grecja, jak i Portugalia oferują określone ulgi podatkowe dla zagranicznych rezydentów (m.in. portugalski system NHR). Ważne jest obliczenie rentowności netto po opodatkowaniu. W Hiszpanii obywatele UE mogą odliczać koszty przed zastosowaniem stawki 19%, podczas gdy właściciele spoza UE płacą 24% od przychodu brutto z najmu – jest to istotna różnica dla ROI netto. Należy również uwzględnić roczne podatki od nieruchomości oraz ewentualne podatki związane z rezydencją lub majątkiem. Ogólnie żaden z tych krajów nie jest rajem podatkowym dla dochodów z najmu, ale przy dobrym doradztwie obowiązujące zasady są możliwe do sprawnego zastosowania.
• Stabilność i płynność rynku: Rynek hiszpański jest duży i płynny, a liczba transakcji wysoka (ponad 640 000 sprzedanych nieruchomości mieszkalnych w 2024 roku). Ułatwia to wejście na rynek i wyjście z inwestycji. Rynek portugalski jest mniejszy; w najlepszych lokalizacjach konkurencja bywa duża, a podaż ograniczona. Rynek włoski jest silnie zróżnicowany regionalnie – sprzedaż nieruchomości w Mediolanie jest znacznie łatwiejsza niż w wiejskiej miejscowości na Sycylii. Rynek grecki również zależy od lokalizacji i może być mniej płynny poza Atenami oraz popularnymi miejscowościami turystycznymi. Hiszpania oferuje ogólnie dobry balans płynności i wzrostu, co po części tłumaczy, dlaczego w ostatnich latach przyciąga około 80 000 zagranicznych nabywców nieruchomości rocznie.
• Ryzyko i finansowanie: Wszystkie cztery kraje należą do UE i są stosunkowo bezpieczne pod względem ochrony praw własności. Hiszpania i Portugalia mają solidne systemy prawne oraz przejrzyste procedury zakupu dla cudzoziemców. Włochy również są przyjazne dla zagranicznych nabywców, choć należy liczyć się z pewną biurokracją. Sytuacja w Grecji się poprawiła, ale prawo nieruchomości nadal ma swoje specyficzne uwarunkowania, a tytuł prawny starszych nieruchomości bywa niejasny – kluczowe jest zatem dokładne badanie stanu prawnego. Osoby potrzebujące finansowania mogą liczyć na to, że hiszpańskie banki często udzielają kredytów nierezydentom (zwykle przy wskaźniku LTV wynoszącym 60–70%); podobnie działają banki portugalskie. Banki włoskie mogą być bardziej ostrożne wobec zagranicznych kupujących, a grecki rynek kredytów hipotecznych jest bardziej ograniczony. Inwestorzy kupujący nieruchomość na kredyt powinni również pamiętać o stopach procentowych: w 2025 roku stopy w strefie euro wzrosły, więc koszt dźwigni finansowej dotyczy wszystkich tych rynków w podobnym stopniu.
• Zwrot z inwestycji w styl życia: Trudniej go zmierzyć, ale warto go uwzględnić. Wielu inwestorów chce również korzystać ze swojej nieruchomości. Hiszpania prawdopodobnie oferuje najlepszy wszechstronny pakiet: idealny klimat (na południu), tętniące życiem miasta, doskonałą infrastrukturę oraz połączenie plażowego i miejskiego stylu życia. Regularnie zajmuje czołowe miejsca w rankingach jakości życia ekspatów – przykładowo w 2023 i 2024 roku uznano ją za kraj numer 1 pod tym względem, a w badaniach atrakcyjności stylu życia nadal plasuje się na szczycie. Portugalia również wysoko oceniana jest za bezpieczeństwo i styl życia, a w popularnych wśród ekspatów miejscowościach język angielski jest powszechnie używany. Włochy oferują kulturę i kuchnię nie mające sobie równych (kto nie chciałby mieć domu na toskańskiej wsi?), choć ceną może być biurokracja. Grecja zapewnia spokojniejszy styl życia nad Morzem Egejskim – znakomity na wakacyjne pobyty, mimo że infrastruktura publiczna (szpitale, drogi na wyspach itp.) nie wszędzie jest równie rozwinięta. Jeśli planujesz samodzielnie korzystać z nieruchomości, osobisty „zwrot” w postaci przyjemności może skłonić Cię ku jednemu z tych krajów. Wielu inwestorów ostatecznie wybiera Hiszpanię ze względu na połączenie słońca, nowoczesnych udogodnień i łatwości integracji z lokalnym życiem – co można uznać za ROI mierzone szczęściem.

Werdykt: który rynek wygrywa w 2026 roku?

Nie ma jednego zwycięzcy dla wszystkich – każdy rynek ma własne atuty. Hiszpania wyróżnia się jako zrównoważony wybór, oferujący dobrą rentowność, silne perspektywy wzrostu i dojrzały rynek budzący zaufanie. Włochy mogą faktycznie „wygrać” pod względem samej rentowności najmu, dlatego inwestor nastawiony na przepływy pieniężne może znaleźć tam okazje, choć wzrost cen jest wolniejszy. Portugalia zapewnia stabilność i powszechnie ceniony styl życia właścicieli, ale zwroty z inwestycji są obecnie nieco niższe niż w Hiszpanii. Grecja jest bardziej spekulacyjną opcją – średnia rentowność jest dziś niższa, lecz niektóre obszary (popularne miejscowości turystyczne) mogą przynosić bardzo dobre wyniki, a przyszły wzrost może pozytywnie zaskoczyć, jeśli gospodarka nadal będzie się poprawiać. Dla wielu międzynarodowych inwestorów w 2026 roku Hiszpania stanowi optymalne połączenie ROI i wiarygodności. Ma zróżnicowaną gospodarkę, trwały popyt turystyczny i rząd przychylny zagranicznym inwestycjom. Rynek najmu jest dynamiczny (czynsze osiągnęły rekordowe poziomy w 2024 roku), a wzrost wartości nieruchomości opiera się na rzeczywistym popycie użytkowników końcowych i ograniczonej nowej podaży. Krótko mówiąc, Hiszpania oferuje przekonujący zwrot z „pełnego pakietu”. Najważniejszy wniosek: porównując kraje, analizuj liczby, zamiast ulegać medialnemu szumowi. Hiszpania może nie oferować najwyższej rentowności na kontynencie, ale połączenie stabilnego dochodu i wzrostu wartości kapitału – wraz z niematerialnymi korzyściami płynącymi z posiadania nieruchomości w tętniącym życiem, słonecznym miejscu – sprawia, że jej ROI często prezentuje się najlepiej. Jeśli potrzebujesz indywidualnego wsparcia przy ocenie dostępnych możliwości, zespół Costa Dream Home chętnie pomoże. Znamy zarówno rynek hiszpański, jak i szerszy kontekst europejski. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje cele inwestycyjne – niezależnie od tego, czy ostatecznie wybierzesz Hiszpanię, czy inny kraj, zapewnimy Ci rzetelne dane potrzebne do podjęcia najlepszej decyzji w 2026 roku.