España frente a otros mercados inmobiliarios europeos (Portugal, Italia y Grecia): ¿dónde ofrece realmente el ROI más atractivo en 2026?

Los inversores interesados en el sur de Europa suelen comparar España con sus soleados vecinos —Portugal, Italia y Grecia— para determinar dónde obtendrán la mejor rentabilidad de su inversión inmobiliaria. Los cuatro países ofrecen el encanto del Mediterráneo, pero, cuando se analiza el retorno de la inversión (ROI) en 2026, las cifras y las tendencias revelan diferencias importantes. Veamos cómo se comparan estos mercados en rentabilidad del alquiler, revalorización del capital y atractivo general para la inversión.

Rentabilidad del alquiler: España se mantiene estable, Italia despega y Portugal y Grecia quedan rezagados

La rentabilidad del alquiler —el alquiler anual expresado como porcentaje del precio del inmueble— es un indicador clave del ROI. En España se mantiene en niveles sólidos, en torno a valores medios de un solo dígito. A finales de 2025, la rentabilidad bruta media del alquiler en España era de aproximadamente el 5,4 %. Es una cifra saludable, aunque algo inferior al más del 6 % registrado en 2024, ya que los precios de los inmuebles subieron más deprisa que los alquileres. La rentabilidad en España suele variar según la región: las zonas turísticas costeras y las ciudades más pequeñas pueden alcanzar porcentajes superiores (6–7 %), mientras que las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, ofrecen rentabilidades más bajas (3–5 %) debido a los mayores precios de compra. Sorprendentemente, Italia presenta actualmente algunas de las rentabilidades del alquiler más altas de Europa. A principios de 2026, la rentabilidad bruta media nacional rondaba el 7,2 %, lo que significa que los alquileres italianos, especialmente en determinadas ciudades, pueden generar ingresos elevados en relación con el precio. Esta alta rentabilidad se explica en parte porque muchos mercados italianos (fuera de Milán o Roma) tienen precios inmobiliarios relativamente bajos, mientras que los alquileres se mantienen razonablemente firmes. Por ejemplo, un piso de tamaño medio en las afueras de Roma o en una ciudad más pequeña puede generar retornos atractivos. De hecho, un estudio europeo reciente señaló que Italia registra una de las tasas de retorno del alquiler más altas del continente. La salvedad es que deben tenerse en cuenta los costes de transacción y los impuestos italianos (como el impuesto del 21 % sobre los ingresos por alquiler), ya que pueden reducir la rentabilidad neta. Portugal y Grecia, por su parte, muestran rentabilidades medias más moderadas. A finales de 2025, la rentabilidad bruta media del alquiler en Portugal era de aproximadamente el 4,3 %. En ciudades portuguesas populares como Lisboa y Oporto, el valor de los inmuebles se ha disparado en los últimos años, comprimiendo la rentabilidad del alquiler. Aunque determinados mercados portugueses (por ejemplo, algunos suburbios o ciudades pequeñas) todavía pueden ofrecer retornos del 6–7 %, la media nacional es inferior a la española. La rentabilidad media de Grecia es similar: aproximadamente el 4,4 % a finales de 2025. En Atenas varía según el barrio (los pisos pequeños de distritos más económicos pueden superar el 7 %, mientras que en las zonas prime se acerca al 4 %). Los precios inmobiliarios griegos partían de una base baja y han subido durante la última década, por lo que los retornos del alquiler se han normalizado. Ganador en rentabilidad: Italia lidera en 2026 por el potencial puro de rentabilidad del alquiler, con España a poca distancia. Portugal y Grecia quedan por detrás con medias inferiores. Sin embargo, la rentabilidad del alquiler no lo es todo: para calcular el ROI total también debemos considerar el crecimiento y la estabilidad del mercado.

Revalorización del capital y trayectoria del mercado

El ROI no depende únicamente del alquiler anual; la revalorización del inmueble también importa. En este aspecto, España ha destacado en los últimos años. Los precios de la vivienda española han crecido con fuerza desde 2020, impulsados por la demanda extranjera y la escasez de oferta. A mediados de 2025, el índice de precios de la vivienda en España había aumentado un 12,7 % interanual, el ritmo más rápido desde 2007. Incluso después de ajustar por inflación, los precios nacionales seguían aproximadamente un 17 % por debajo del máximo del auge de 2007, lo que sugiere cierto margen para seguir creciendo. Las regiones costeras y las grandes ciudades han encabezado la subida, mientras que muchas zonas del interior registraron un crecimiento más moderado. Para los inversores, esto significa que España no solo ofrece ingresos estables por alquiler, sino también perspectivas de revalorización del capital, sobre todo en las áreas de mayor demanda. La otra cara del rápido crecimiento es el riesgo de sobrecalentamiento (abordamos los temores sobre una posible «burbuja» del mercado español en otra publicación), aunque las perspectivas generales siguen siendo positivas. La fortaleza de la economía española y el auge del turismo (un récord de 94 millones de visitantes en 2024) continúan alimentando la demanda de vivienda. Portugal vivió un auge inmobiliario desde mediados de la década de 2010 hasta principios de la de 2020, con fuertes subidas en Lisboa y el Algarve gracias al interés de los expatriados y al programa Golden Visa, ya suspendido. El crecimiento anual de los precios se ha enfriado recientemente por la subida de los tipos de interés, pero los valores se mantienen cerca de máximos históricos. El menor tamaño del mercado portugués permitió grandes ganancias a quienes compraron hace más de cinco años; de cara al futuro, sin embargo, el crecimiento puede ser más moderado que en España. El fin de la Golden Visa para vivienda en 2023 ha reducido parte de la demanda especulativa, y el Gobierno está abordando una crisis de asequibilidad de la vivienda. Aun así, Portugal sigue ofreciendo un entorno estable y ciertas ciudades (como Braga y localidades pequeñas del interior) podrían tener mayor potencial de crecimiento a medida que recuperan terreno. Italia ha avanzado más lentamente. Tras un largo periodo de estancamiento después de la crisis de 2008, los precios de la vivienda italiana solo han empezado a repuntar recientemente en determinadas zonas. En términos generales, su mercado está menos recalentado: quizá no ofrezca subidas anuales de dos dígitos, pero también presenta menos riesgo de una caída repentina. Las altas rentabilidades del alquiler en Italia suelen reflejar unos precios comparativamente bajos. Hay oportunidades en ciudades industriales del norte (Milán registró una revalorización razonable) o en mercados de nicho como la campiña toscana, popular entre los compradores extranjeros. Desde el punto de vista del ROI, un inversor podría considerar Italia una apuesta por los ingresos (flujo de caja del alquiler), acompañada de un crecimiento moderado de los precios a largo plazo. Grecia sufrió una fuerte caída en la década de 2010 y se recuperó desde finales de esa década y durante la de 2020. Los valores inmobiliarios de Atenas y de las islas turísticas han subido de forma notable desde sus mínimos: los pisos atenienses se revalorizaron a medida que inversores extranjeros y operadores de Airbnb compraban durante la última década. En 2025, los precios griegos todavía se consideran razonables en comparación con los estándares europeos, y la demanda internacional (incluidos compradores que buscan residencia mediante inversión) respalda el crecimiento. Como señala una guía para inversores, el atractivo de Grecia reside en sus «precios inmobiliarios relativamente bajos, sólidos retornos del alquiler y demanda persistente». No obstante, deben tenerse en cuenta la estabilidad económica y política; la economía griega es más pequeña y volátil que la española o la italiana. Las perspectivas del sector inmobiliario griego siguen siendo positivas conforme mejoran las finanzas del país, pero las futuras ganancias podrían ser más estables que el fuerte rebote observado después de 2015. Ganador en crecimiento: España ha mostrado recientemente el mayor impulso de revalorización del capital, aunque podría decirse que en parte está recuperando el terreno perdido tras 2008. Grecia registró grandes ganancias desde sus mínimos, pero ahora se modera. El auge portugués se ha enfriado e Italia mejora gradualmente. A partir de 2026, la economía diversificada y en expansión de España podría seguir impulsando una revalorización saludable de los inmuebles. Combinada con sus sólidas rentabilidades del alquiler, esta evolución le concede una ventaja en el potencial de ROI total.

Otros factores: impuestos, estabilidad y ROI asociado al estilo de vida

Más allá de las cifras puras, los inversores deben valorar otros factores que influyen en la rentabilidad neta y en la facilidad de inversión:

• Impuestos y costes: España y Portugal tienen costes de transacción relativamente elevados (alrededor de un 10 % de impuesto sobre la compra, más gastos) e impuestos sobre los ingresos por alquiler (España grava a los propietarios no residentes con un 19–24 %). En Italia, el impuesto sobre los ingresos por alquiler es de aproximadamente un 21 % fijo en muchos casos, lo que reduce ligeramente su elevada rentabilidad bruta. En Grecia, estos ingresos tributan según una escala progresiva (con tipos de hasta el 45 % para rentas altas), y tanto Grecia como Portugal ofrecen determinadas ventajas fiscales a residentes extranjeros (el régimen NHR portugués, entre otras). Es importante calcular la rentabilidad neta después de impuestos. En España, los ciudadanos de la UE pueden deducir gastos antes de aplicar el 19 %, mientras que los propietarios extracomunitarios pagan un 24 % sobre el alquiler bruto, una diferencia significativa para el ROI neto. También deben considerarse los impuestos anuales sobre la propiedad y cualquier impuesto relacionado con la residencia o el patrimonio. En conjunto, ninguno de estos países es un paraíso fiscal para los ingresos por alquiler, pero sus marcos normativos son manejables con un buen asesoramiento.
• Estabilidad y liquidez del mercado: El mercado español es grande y líquido, con un volumen elevado de operaciones (más de 640.000 compraventas de vivienda en 2024). Esto facilita tanto la entrada como la salida de la inversión. El mercado portugués es más pequeño; las zonas prime pueden ser competitivas y contar con menos oferta. El mercado italiano varía mucho según la región: vender un inmueble en Milán es considerablemente más fácil que hacerlo en una localidad rural de Sicilia. El mercado griego también depende de la ubicación y puede ser más lento fuera de Atenas o de los principales destinos turísticos. En general, España ofrece un buen equilibrio entre liquidez y crecimiento, lo que explica en parte que en los últimos años atraiga a unos 80.000 compradores extranjeros de vivienda al año.
• Riesgo y financiación: Los cuatro países pertenecen a la UE y son relativamente seguros en materia de derechos de propiedad. España y Portugal cuentan con sistemas jurídicos sólidos y procesos sencillos para los compradores extranjeros. Italia también acoge bien al comprador internacional, aunque cabe esperar cierta burocracia. Grecia ha mejorado, pero su legislación inmobiliaria conserva algunas particularidades y los títulos de propiedad de inmuebles antiguos a veces no están claros; una revisión legal exhaustiva es fundamental. Si se necesita financiación, los bancos españoles conceden habitualmente préstamos a no residentes (normalmente con una relación préstamo-valor o LTV del 60–70 %), al igual que los portugueses. Los bancos italianos pueden ser más conservadores con los compradores extranjeros, y el mercado hipotecario griego es más limitado. Los inversores que utilicen una hipoteca también deben tener en cuenta los tipos de interés: en 2025, los tipos de la zona euro habían subido, por lo que el coste del apalancamiento afecta por igual a estos mercados.
• ROI asociado al estilo de vida: Es más difícil de cuantificar, pero merece atención. Muchos inversores también desean disfrutar de su propiedad. España ofrece probablemente el paquete más completo: un clima ideal (en el sur), ciudades dinámicas, infraestructuras excelentes y una combinación de vida urbana y de playa. Ocupa sistemáticamente los primeros puestos entre los destinos para expatriados por su calidad de vida; por ejemplo, fue clasificada como el país número 1 en calidad de vida para expatriados en 2023 y 2024, y sigue encabezando las encuestas sobre atractivo del estilo de vida. Portugal también obtiene notas altas en seguridad y calidad de vida, y el inglés está muy extendido en los principales núcleos de expatriados. Italia ofrece una cultura y una gastronomía incomparables (¿quién no querría una casa de campo en la Toscana?), aunque la burocracia puede ser la contrapartida. Grecia brinda un ritmo de vida más relajado junto al Egeo, fantástico para las vacaciones, aunque la infraestructura pública (hospitales, carreteras en las islas, etc.) no está igual de desarrollada en todas las zonas. Si se prevé utilizar personalmente el inmueble, el «retorno» en forma de disfrute puede inclinar la decisión hacia un país u otro. Muchos inversores terminan eligiendo España por su combinación de sol, servicios modernos y facilidad de integración en la vida local, algo que podría considerarse un ROI en felicidad.

Veredicto: ¿qué mercado gana en 2026?

No existe un ganador universal: cada mercado tiene sus puntos fuertes. España destaca como una opción equilibrada, con buenas rentabilidades, sólidas perspectivas de crecimiento y un mercado maduro que inspira confianza. Italia podría «ganar» en rentabilidad bruta del alquiler, por lo que un inversor centrado en el flujo de caja puede encontrar oportunidades allí, aunque el crecimiento de los precios es más lento. Portugal aporta estabilidad y un estilo de vida célebremente atractivo para los propietarios, pero actualmente sus retornos son algo inferiores a los de España. Grecia es la opción más especulativa: su rentabilidad media es menor hoy, pero determinadas zonas (destinos turísticos) pueden rendir muy bien y el crecimiento futuro podría sorprender si la economía continúa mejorando. Para muchos inversores internacionales en 2026, España ofrece el punto óptimo entre ROI y fiabilidad. Cuenta con una economía diversificada, una demanda turística duradera y un Gobierno favorable a la inversión extranjera. El mercado del alquiler es dinámico (los alquileres alcanzaron máximos históricos en 2024), y el valor de los inmuebles, aunque ha subido, se sustenta en la demanda real de usuarios finales y en la limitada oferta nueva. En resumen, España ofrece una atractiva rentabilidad de «paquete completo». Conclusión: al comparar países, analice las cifras más allá del ruido mediático. Puede que España no tenga la rentabilidad más alta del continente, pero su combinación de ingresos estables y revalorización del capital —sumada a los beneficios intangibles de poseer un inmueble en un lugar soleado y lleno de vida— hace que su ROI destaque con frecuencia. Si necesita asesoramiento personalizado para evaluar sus opciones, en Costa Dream Home estamos a su disposición. Nuestro equipo conoce tanto el mercado español como el contexto europeo más amplio. Póngase en contacto con nosotros para hablar de sus objetivos de inversión: tanto si finalmente elige España como otro país, le proporcionaremos los datos reales necesarios para tomar la mejor decisión en 2026.