Compra de una vivienda a un promotor — paso a paso
Reserva, KYC, verificación del promotor, contrato privado de compraventa, hipoteca, entrega de llaves — el recorrido completo de la compra de obra nueva en España, con respuestas a las preguntas más frecuentes.
Comprar una vivienda a un promotor funciona de forma distinta a una operación de segunda mano: se compra algo que a menudo todavía se está construyendo. El proceso que se describe a continuación es un modelo basado en una transacción típica en España, elaborado en colaboración con el despacho LT Sociados (Law Tax Architecture). El orden y el alcance de cada etapa pueden variar ligeramente según el grado de avance de la obra y el promotor concreto.
Reserva
El contrato de reserva suele ser un borrador sencillo que el promotor rara vez permite modificar. Implica un pago de entre 6.000 y 15.000 euros, que retira la vivienda del mercado. Importante: si el pago se realiza sin un contrato firmado, conviene verificar la solvencia del promotor y obtener un certificado bancario — sin un documento que acredite el pago, recuperar el dinero en caso de desistimiento puede ser difícil.
KYC (conozca a su cliente)
Los promotores están legalmente obligados a verificar a los clientes conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010). En la práctica, esto implica rellenar formularios y adjuntar documentación sobre el origen de los fondos: declaraciones de la renta, historial de la cuenta bancaria.
Verificación del promotor
Antes de firmar el contrato privado de compraventa, conviene conocer al grupo promotor al que se compra. En Andalucía (Decreto 218/2005), el promotor está obligado a facilitar documentación detallada: datos registrales, planos del edificio, descripción de las instalaciones, el precio con el calendario de pagos, información sobre los avales bancarios de las cantidades entregadas a cuenta y el título de propiedad del suelo. Esta documentación debe estar disponible para su consulta si se solicita.
Contrato privado de compraventa
Contrato privado de compraventa con el conjunto completo de anexos: certificado de los avales bancarios de la cuenta de garantía, licencia de obra y nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad del terreno. Como la construcción a menudo apenas está comenzando, un buen contrato contempla escenarios de retrasos o de obra sin terminar.
Preparación de la situación fiscal
Normalmente hay que tramitar el número de NIE (personas físicas) o NIF (personas jurídicas, con una nota del registro mercantil adicional y los estatutos de la sociedad, traducidos de forma jurada) y abrir una cuenta bancaria en España, necesaria para la firma de la escritura y para las domiciliaciones de suministros e impuestos. Los propios números fiscales también deben activarse ante la Agencia Tributaria española.
Hipoteca (si aplica)
Conviene iniciar el estudio de solvencia unos 3 meses antes de que finalice la obra — el banco solicitará las últimas declaraciones de la renta, un extracto de registros de morosos (CIRBE) y el historial de la cuenta. La oferta del banco suele tener una validez de 4 a 6 semanas, y el préstamo se desembolsa solo al firmar la escritura ante notario. Los bancos en España financian habitualmente hasta 20 años (excepcionalmente 25), con un tipo de interés variable de Euríbor + aproximadamente el 1,2%.
Recepción de la vivienda
Unas semanas antes de la firma de la escritura, el promotor organiza una visita de cortesía — una oportunidad para señalar pequeños defectos de acabado, que el promotor suele disponer de unos 30 días para corregir. Se trata de una práctica habitual del mercado, no de un requisito legal, y no sustituye a la licencia de primera ocupación otorgada por el ayuntamiento.
Escritura notarial y entrega de llaves
Cuando el promotor obtiene la licencia de primera ocupación, ambas partes se reúnen ante notario. Se fija la fecha y el lugar, y se prepara el desglose de pagos definitivo. En esta fase conviene comprobar que la vivienda no sigue gravada por la hipoteca que el promotor solicitó para financiar la promoción.
Etapa posterior a la compra
Alta de suministros, una eventual licencia turística o permiso de obra, e inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad — tras liquidar el IVA, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y los honorarios notariales y administrativos.
Preguntas frecuentes
¿Se puede ceder el contrato privado a otra persona?
El Código Civil no lo prohíbe, pero los promotores son reacios a permitirlo — revender en una fase más avanzada de la obra suele implicar un aumento de precio. Una cesión bien justificada (circunstancias personales imprevistas) puede ser posible incluso poco antes de la entrega, siempre que el nuevo comprador supere la verificación habitual del origen de los fondos.
¿Puede cambiar el precio después de firmar el contrato?
En teoría sí, aunque en la práctica es poco frecuente: haría falta un cambio en la normativa urbanística o fiscal que obligara al constructor a modificar el proyecto o los materiales.
¿Qué ocurre si hay un retraso importante en la obra?
Esta cuestión la regula el contrato privado, en el que el promotor suele reservarse un margen de varios meses para retrasos administrativos. Legalmente se pueden reclamar intereses de demora y, en casos extremos, resolver el contrato.
¿Puede el cliente introducir cambios en el proyecto antes de que finalice la obra?
En la mayoría de los casos, el promotor no permite modificaciones en la obra, ni siquiera menores — la licencia de obra corresponde a un proyecto concreto y aprobado. No obstante, algunos promotores ofrecen distintas opciones de acabados a elegir (por ejemplo, paquetes de cocina o de baño).
¿Puede alguien firmar la escritura en mi nombre?
Sí, mediante un poder notarial — preferiblemente otorgado directamente en España. Un poder preparado en el país de origen debe llevar la apostilla y una traducción jurada.
¿Qué es Aforix?
Es una plataforma relativamente nueva para declarar inversiones extranjeras superiores a 500.000 euros (Real Decreto 571/2023), que en la práctica gestionan los representantes legales del cliente.
¿Por qué los metros cuadrados parecen generar confusión?
Es un problema solo aparente, derivado de la distinción entre dos magnitudes: la superficie útil — todo el espacio interior por el que se puede transitar físicamente — y la superficie construida — la suma de la superficie útil y lo que ocupan los muros, pilares y otros elementos estructurales. Es precisamente la superficie construida la que figura en el catastro y sirve para calcular el IBI y la cuota de participación en la comunidad de propietarios.
Elaborado a partir de materiales del despacho LT Sociados (Law Tax Architecture, Łukasz Tkaczyk & Asociados, Conil de la Frontera). Cada operación es distinta — antes de firmar cualquier contrato, recomendamos una consulta legal individualizada.
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